주택담보 대출시 집값 기준은 어떻게 결정하는가?

아파트나 집을 매입하기전 주택담보 대출 받기 위해서 우선 하는일이 아파트 시세를 알아보는 것이다.

은행등 금융기관은 대출기준으로 KB부동산 시세를 우선 적용하고 이 시세가 없을 경우 한국 감정원 시세를 참고 한다.

집값 기준 시세 보는 사이트 2개 알아두기

◈ KB시세-KB부동산 리브온 바로가기

onland.kbstar.com/quics?page=C059779

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◈ 아파트 시세정보-한국 감정원 시세 바로가기

http://www.kab.co.kr/kab/home/business/ret_price01.jsp

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주택담보대출이란 주택을 담보로 하여 돈을 빌릴 수 있는 상품입니다.

 

◆ 주택담대출 자격 조건

 

주택담보대출 자격조건은 무조건 대상이 되는 것은 아니다. 주택담보대출 신청대상은 대출 신청일 기준으로 만 20세 이상 65세여야하며 주택 구입을 앞둔 무주택자, 또는 주택 취득 5년 이내인 1주택자 이다.

또 전세금을 반환하거나 기존 주택담보대출을 상환하고자 하는 1주택자도 적용된다.

이 때 대체 취득을 위한 일시적 2주택도 허용하고 있다

 

◆ 주택담보대출 한도

주택담보대출은 주택을 담보로 돈을 빌리는 것이다.. 그럼 5억원짜리 주택이라면 5억원 전부 빌릴 수 있는 것은 아니다.

주택담보대출은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)에 따라 대출금이 결정된다. 모든 은행이 주택담보대출 한도를 설정할때 이 기준을 적용한다.

2020년6월17일 부동산 주택담보대출 규제강화 으로 LTV,DTI 규정는 다음과 같다.

자료출처:국토교통부 보도자료

◆LTV (Loan To Value ratio) 주택담보대출비율

주택담보대출은 주택을 담보로 하여 돈을 빌린다. 따라서 당연히 주택의 가격이 높을수록 빌릴 수 있는 돈의 한도도 올라간다. 하지만 5억 원짜리 담보의 주택이 있다고 해서 5억 원 모두를 빌릴 수 있는 것은 아니다. 주택담보대출은 주택담보대출비율인 LTV와 총부채상환비율 DTI에 따라 대출금이 결정되기 때문이다. 오늘날 대부분의 은행들이 주택담보대출 한도를 설정할 때 이러한 기준을 필수적으로 적용한다. 따라서 은행권 대부분의 대출 한도는 유사한 수준을 보인다.

 

예를 들어 주택가격이 5억이고 주택담보대출비율이 70%(비규제지역)일 경우 (5억원×0.7 = 3억5천만원)

주택담보대출을 통해 최대 한도 금액은 3억5천만원이 된다.

 

◆DTI : (Debt To Income ratio) 총부채상환비율

DTI란 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채에 대한 연간 상환한 이자 합을 연소득으로 나눈 비율을 말한다. 담보대출을 받을 경우 채무자 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지를 판단하여 대출을 하는 제도인데, 이때 DTI가 사용된다. DTI의 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정된다.

2018년부터 신DTI를 적용하고 있다. 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간 소득액으로 나눈 것이다. 이전의 DTI의 경우 기존 주택담보대출에서 ‘이자’만 반영했으나, 신DTI는 원금까지 더한 ‘원리금’으로 합산한다. 따라서 다주택자들의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출 한도가 줄어드는 현황이 나타나고 있다.

 

만약 DTI가 60% 라면 대출신청자가 기존 대출이 없고 연소득이 5000만원이라면, 연간 주택담보대출 원리금 상환액이 3천만원을 넘을 수는 없다.

 

◆ 2020년6월17일 부동산 주택담보 대출 및 전세자금 대출 규제 강화 내용 참고