임대인과 임차인의 법적 의무 이 정도는 알아두자
◎임대인과 임차인의 법적 의무 이 정도는 알아두자
임대인과 임차인이 알아두어야 할 것은 서로의 법적 의무이다.
임대인은 임차인이 집을 잘 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있다. 때문에 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 진다. 그리고 임차인은 임대차 계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다. 때문에 세입자는 기간 종료 시 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환할 의무가 있다. 즉, 임대인과 임차인은 서로를 위해 집을 관리해야 하는 관계이다.
그래서 임대인과 임차인의 법적인 의무에 대해서 알아보며 다음과 같다.
◆법에 규정된 임대인의 의무
1.민법 제623조 (임대인의 의무)
전기시설,보일러 고장.수도관 불량 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후이나 불량으로 인한 수선은 임대인이 수리해 주는 것이 일반적이다.
반면, 임차인의 고의∙과실에 의한 파손, 소모된 전구, 간단한 수선, 소모품 교체 비용은 임차인이 부담해야 한다.
문제는 임대인이 지켜야 하는 의무가 있음에도 불구하고 무조건 임차인한테 떠넘기는 일부 임대인들이 있다는 것이 문제이다. 그러므로 이런 상황을 미리 예방하기 위해선 집을 계약할 때 계약서에 수리비를 누가 내는지 명확하게 정해 놓는 것도 한 방법이다.
결함을 직접 수리에 나서기 전에 반드시 집주인에게 통보해야 할 의무가 있다. 그렇지 않고 수리를 먼저 했을 경우 수리비 반환이 힘들고 수리에 대한 책임도 뒤따르기 때문에 주의해야 한다.
불가피하게 분쟁이 생겼다면 분쟁조정위원회(https://www.hldcc.or.kr/)를 통해 무료로 분쟁 조정을 받을 수 있다는 것도 알아두면 좋을 것 같다.
2.주택임대차 보호법 제7조 및 8조 본문
임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
(주택임대차보호법 제7조 본문).
단, 증액청구는 5%를 초과할 수 없고, 증액이 있은 후 1년 이내에 하지 못한다.
(주택임대차보호법 제8조 본문).
3.민법 제640조, 654조, 주택임대차보호법제6조 3항
계약해지권리: 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우에도 계약을 해지할 수 있다.
(민법 제640조, 주택임대차보호법 제6조 제3항)
임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에도 계약을 해지할 수 있다.(민법 제654조에 따른 제610조제1항의 준용) 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우(주택임대차보호법 제6조제3항)에도 해지가 가능하다.
◆법에 규정된 임차인의 의무
1.민법 제374조(특정물인도 채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
2.민법 제634조 (임차인의 통지 의무)
임차인이 거주 중인 주택에서 뭔가 중대한 결함 및 건물의 수리를 해야 할 경우를 발견했다면 임대인(집주인)에게 지체없이 통지 해야하는 것이 의무이다.
3.민법 제615조 및 654조
민법615조에 따르면 세입자는 계약종료 후 물건을 반환할 때, 원래 상태로 복구시켜야 할 의무를 갖게 된다. 그러나 일상생활에서 자연스럽게 발생하는 통상의 손모인 경우 세입자의 원상회복 의무가 배제된다는 대법원 판례가 있다.
여기서 통상의 손모(건축물이나 그 부분, 부위가 주로 사용에 의해 성능이나 기능이 줄어드는 것) 란 일상 생활에서 발생활 수 있는 사소한 손상이나 마모를 말한다. 액자설치를 위한 못질은 일상에서 일어날 수 있는 사소한 손상이기 때문에 통상의 손모 로 해당되며,그렇기 때문에 세입자는 반드시 원상복구를 해야 할 의무를 가지는 것은 아니다.
통상의 손모라는 것은 그 범위가 명확하게 규정되어 있지는 않다. 다만 주택관리공단에서 발표한 <임대주택 수선비부담 및 원상회복 기준>을 참고해 볼 수 있다. 이 기준에서는 압정, 핀,등의 작은 구멍자국이나, 누수와 같은 중대한 하자로 인하여 생긴 벽지오염 등 세입자의 귀책사유없이 발생한 손상이나 마모에 대해서는 집주인이 그 복구비용을 부담하도록 규정하고 있다. 반대로 세입자가 무거운 물건을 옮기면서 발생한 바닥재 훼손이나 흡연에 의한 벽지 변색 일반적인 상식수준을 벗어나는 과도한 못박기나 벽을 뚫는 행위 등은 세입자가 수선비 부담을 해야 된다고 규정하고 있다
그러므로 특히 벽걸이 TV, 에어컨 설치시에는 임대인의 허락을 받고 설치하는 것이 좋다고 볼수 있다.
두 가지 모두 벽면에 구멍을 뚫는 작업이 필요하기 때문에 반드시 집주인과 계약 전에 협의를 하는 것이 좋다. 에어컨의 경우 설치하면 외관에 배관이 나오기 때문에 미관상 좋지 않아 꺼리는 집주인도 있기 때문에 사전에 허락을 받고 공사하는 것이 좋다.
하자 부분은 즉시 사진을 찍어두거나, 메모 등 증거를 확보해 놓은 것이 좋으며 혹시라도 나중에 있을지 모르는 분쟁의 소지를 줄일 수 있는 방법이다.
4. 민법 제627조 및 대법원 판례
임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ◈ 손해배상을 청구할 수 있고, ◈수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ◈ 사용 수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 ◈ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다. (민법 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).
결론적으로 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 문제는 종종 발생할 수밖에 없지만 서로의 책임과 의무가 있다는 사실을 인지하고 문제를 잘 해결하는 것이 좋다.,
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